전세 사기 예방하는 방법 6가지

최근 집값 하락 전망과 금리 인상으로 전세 보증금 미반환에 대한 우려가 커지고 있습니다. 나의 소중한 전세금을 지키는 방법은 무엇일까요? 그럼 오늘은 전세 사기 예방하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

1. 부동산 등기란?

동산(예:TV, 카메라 등)은 누구의 소유인지 그것을 가지고 있는 사람에 의해 쉽게 알 수가 있습니다. 그러나 부동산(예: 토지, 건물)의 경우에는 누가 이것을 점유하고 있는지 알기 어렵습니다.
그래서 국가는 등기부라는 공적 장부를 만들어 놓고 법원등기관으로 하여금 여기에 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것입니다. 이것이 바로 부동산 등기제도입니다. 누구나 등기기록을 열람하거나 등기사항 증명서를 발급 받아 보면, 그 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산의 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있습니다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 그 권리가 이전 또는 변경되기 위해서는 등기가 되어야만 그 효력이 생깁니다.

 

2. 등기부등본 확인하는 방법

등기부등본은 온라인, 오프라인에서 국가기관에 수수료를 납부하면 누구든지 열람 및 발급이 가능합니다. 부동산 등기부등본은 세무서 외에도 가까운 구청, 주민센터 등 무인발급기가 설치된 곳에서 발급받으실 수도 있습니다.(법인 제외) 열람 수수료는 창구에서 1,200원, 인터넷에서 발급하실 경우에는 700원입니다.

인터넷 등기소 주소
http://m.iros.go.kr

 

3. 등기부등본에서 필수로 확인

1) 갑구 에서 유의할 사항

소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기를 확인해야 합니다.

채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문입니다.
그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다.
또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소 될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다.

 

2) 을구 의 '근저당권'

근저당권의 채권최고액은 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다.

채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없습니다.
채권최고액과 전세금을 합한 금액이 경매 시 낙찰 예상 금액보다 적어야 안전합니다.
경매 현황 등을 통해 비슷한 집들이 경매에 나왔을 때 실제 얼마에 낙찰되는지 볼 필요가 있습니다.
아파트와 달리 빌라나 원룸 같은 경우에는 시세가 드러나지 않는 경우가 많기 때문에 인근 시세를 직접 확인해 보는 것이 필요합니다.

 

4. 전입신고 후 확정일자 받기

이사를 하고 난 뒤에는 전입신고를 하고 임대차계약서에 날짜가 기재된 도장을 찍어 확정일자를 받습니다. 전입신고를 해서 대항력을 갖추면 집주인이 바뀌는 경우에도 임차인으로서의 권리를 유지할 수 있습니다. 확정일자를 통해서는 변제 순서가 정해집니다.

전입신고 방법 : 주민센터에 신분증을 지참하여 방문하여 지정된 서류를 작성하면 됩니다.

 

5. 실제 소유주와 계약자가 일치하는지 확인하기

부동산 계약 시 제 3자가 집주인을 사칭하는 사례가 있습니다. 소유주가 아닌 가짜 집주인 행세를 하는 월세 계약자가 전세 보증금을 빼돌린 후 잠적함으로써 전세 보증금을 반환받지 못하는 것이죠. 이를 예방하기 위해 등기부등본의 소유주와 실제 계약자가 일치하는지 신분증과 함께 확인하는 것이 필요합니다.

 

6. 타 전입세대의 열람내역서와 확정일자 부여상황 확인

원룸이나 투룸 등 건물 주인이 하나인 다가구 주택을 전세 계약한다면 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여현황을 추가로 확인하는 것이 좋습니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 먼저 입주한 선순위 임차인에게 순위가 밀리면 내 보증금을 돌려받지 못하게 될 수 있습니다.
집주인 말로는 다른 세입자들은 다들 월세를 살고 있었다고 했는데 알고 보니 전세로 살고 있는 경우가 있습니다. 이렇게 되면 경매에 넘어가면 우선순위에 밀려 보증금을 돌려받기 어렵습니다.

전세 계약 전에 확인해야 할 과정이 많고 복잡하지요? 그러나 전세사기는 생각보다 꽤 빈번하게 일어납니다. 지난해 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 금액이 5000억원을 넘어섰습니다. 쉽게 말해 전세사기 피해 금액에 일년에 그 정도나 된다는 것이지요. 그럼 전세 계약 전 잘 숙지하셔서 소중한 전세금을 지키시길 바랍니다.