최근 집값 하락 전망과 금리 인상으로 전세 보증금 미반환에 대한 우려가 커지고 있습니다. 나의 소중한 전세금을 지키는 방법은 무엇일까요? 그럼 오늘은 전세 사기 예방하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
1. 부동산 등기란?
동산(예:TV, 카메라 등)은 누구의 소유인지 그것을 가지고 있는 사람에 의해 쉽게 알 수가 있습니다. 그러나 부동산(예: 토지, 건물)의 경우에는 누가 이것을 점유하고 있는지 알기 어렵습니다.
그래서 국가는 등기부라는 공적 장부를 만들어 놓고 법원등기관으로 하여금 여기에 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것입니다. 이것이 바로 부동산 등기제도입니다. 누구나 등기기록을 열람하거나 등기사항 증명서를 발급 받아 보면, 그 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산의 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있습니다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 그 권리가 이전 또는 변경되기 위해서는 등기가 되어야만 그 효력이 생깁니다.
2. 등기부등본 확인하는 방법
등기부등본은 온라인, 오프라인에서 국가기관에 수수료를 납부하면 누구든지 열람 및 발급이 가능합니다. 부동산 등기부등본은 세무서 외에도 가까운 구청, 주민센터 등 무인발급기가 설치된 곳에서 발급받으실 수도 있습니다.(법인 제외) 열람 수수료는 창구에서 1,200원, 인터넷에서 발급하실 경우에는 700원입니다.
인터넷 등기소 주소
http://m.iros.go.kr
3. 등기부등본에서 필수로 확인
1) 갑구 에서 유의할 사항
소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기를 확인해야 합니다.
채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문입니다.
그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다.
또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소 될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다.
2) 을구 의 '근저당권'
근저당권의 채권최고액은 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다.
채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없습니다.
채권최고액과 전세금을 합한 금액이 경매 시 낙찰 예상 금액보다 적어야 안전합니다.
경매 현황 등을 통해 비슷한 집들이 경매에 나왔을 때 실제 얼마에 낙찰되는지 볼 필요가 있습니다.
아파트와 달리 빌라나 원룸 같은 경우에는 시세가 드러나지 않는 경우가 많기 때문에 인근 시세를 직접 확인해 보는 것이 필요합니다.
4. 전입신고 후 확정일자 받기
이사를 하고 난 뒤에는 전입신고를 하고 임대차계약서에 날짜가 기재된 도장을 찍어 확정일자를 받습니다. 전입신고를 해서 대항력을 갖추면 집주인이 바뀌는 경우에도 임차인으로서의 권리를 유지할 수 있습니다. 확정일자를 통해서는 변제 순서가 정해집니다.
전입신고 방법 : 주민센터에 신분증을 지참하여 방문하여 지정된 서류를 작성하면 됩니다.
5. 실제 소유주와 계약자가 일치하는지 확인하기
부동산 계약 시 제 3자가 집주인을 사칭하는 사례가 있습니다. 소유주가 아닌 가짜 집주인 행세를 하는 월세 계약자가 전세 보증금을 빼돌린 후 잠적함으로써 전세 보증금을 반환받지 못하는 것이죠. 이를 예방하기 위해 등기부등본의 소유주와 실제 계약자가 일치하는지 신분증과 함께 확인하는 것이 필요합니다.
6. 타 전입세대의 열람내역서와 확정일자 부여상황 확인
원룸이나 투룸 등 건물 주인이 하나인 다가구 주택을 전세 계약한다면 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여현황을 추가로 확인하는 것이 좋습니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 먼저 입주한 선순위 임차인에게 순위가 밀리면 내 보증금을 돌려받지 못하게 될 수 있습니다.
집주인 말로는 다른 세입자들은 다들 월세를 살고 있었다고 했는데 알고 보니 전세로 살고 있는 경우가 있습니다. 이렇게 되면 경매에 넘어가면 우선순위에 밀려 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
전세 계약 전에 확인해야 할 과정이 많고 복잡하지요? 그러나 전세사기는 생각보다 꽤 빈번하게 일어납니다. 지난해 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 금액이 5000억원을 넘어섰습니다. 쉽게 말해 전세사기 피해 금액에 일년에 그 정도나 된다는 것이지요. 그럼 전세 계약 전 잘 숙지하셔서 소중한 전세금을 지키시길 바랍니다.
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