주택연금 가입 나이, 주택 가격 정리

안녕하세요. 메디케어입니다.
오늘은 주택연금에 대해서 알아보겠습니다.

1. 주택연금이란?

노후생활에 어려움을 겪는 노인에 대해, 보유하고 있는 주택을 담보로 매월 일정금액을 연금형식으로 지급하여 안정적인 노후 생활을 지원합니다.

2. 주택연금 가입 기준

일반 주택연금 가입요건은 다음과 같습니다.
- 만 55세 이상(부부인 경우 연장자 기준)
- 합산가격 공시가격 9억원 이하 주택 소유자
- 부부기준 보유주택 합산가격
· 9억원 이하시 : 거주하는 1주택으로 주택연금 가입
· 9억원 초과시 : 2주택을 보유한 경우에 한하여 3년 이내에 담보주택외의 주택을 처분하는 조건으로 가입

주택법상 주택 및 노인복지주택, 주택면적 1/2이상인 복합용도주택, 주거목적 오피스텔을 대상으로 합니다.

1주택 판정 기준은 무엇인가요?

위에 서술했듯이 보유 주택 합산이 9억원 초과시, 2주택을 보유한 경우에 한하여 3년 이내에 담보주택외의 주택을 처분해야 주택연금에 가입할 수 있습니다.

1) 지분으로 소유하고 있는 주택도 1주택으로 봅니다.다만, 공동 상속주택의 경우 지분이 가장 큰 상속인이 소 유한 것으로 봅니다.

2) 부부 공동소유 주택은 각 지분에 관계없이 1주택으로 봅니다.

3) 임대사업자로서 임대를 목적으로 보유한 주택 및 전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2이 상인 복합용도주택도 보유주택수에 포함합니다.

4) 아파트분양권, 재건축 및 재개발 조합원의 입주권은 1주택으로 보지 않습니다.

3. 주택연금 서비스 내용

주택연금을 매달 지급(월 지급금은 주택가격 및 연령에 따라 산정)하고, 종신거주를 보장합니다.

* 부부 중 연소자 기준

4. 주택연금 월지급금 유형

가. 월지급금 지급방식
(1) 종신지급방식 : 인출한도 설정없이 평생동안 매월 연금형태로 지급받는 방식

(2) 종신혼합방식 : 인출한도(대출한도의 50%이내) 범위 안에서 수시로 찾아쓰고, 나머지 부분을 평생동안 매월 연금형태로 지급받는 방식으로, 종신지급방식보다 월지급금이 적어짐

(3) 확정기간혼합방식 : 인출한도 범위(대출한도의 50%) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 일정한 기간동안만 매월 연금형태로 지급받는 방식 (소유 주택이 노인복지주택인 경우, 선택하실 수 없습니다.)

(4) 대출상환방식 : 담보주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도로 인출한도 범위(대출한도의 50%초과 90%이내) 안에서 일시에 지급받고, 나머지 부분을 평생동안 매월 연금형태로 지급받는 방식

(5) 우대지급방식 : 부부 중 1인이 기초연금 수급자이고 부부 기준 시가 2억원 미만 1주택만 보유한 경우 인출한도 설정 없이 평생동안 매월 연금형태로 지급받되, 종신지급방식보다 더 많은 월지급금을 지급받는 방식

(6) 우대혼합방식 : 부부 중 1인이 기초연금 수급자이고 부부 기준 시가 2억원 미만 1주택만 보유한 경우 인출한도 범위(대출한도의 45%이내) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생동안 매월 연금형태로 지급받는 방식으로, 우대지급방식보다 월지급금이 적어짐



나. 월지급금 지급유형
지급방식에 따라 선택할 수 있는 지급유형은 다음과 같습니다.

(1) 정액형 : 평생동안 매월 동일한 금액의 연금을 받는 방식

(2) 초기증액형 : 초기 일정기간 동안은 정액형보다 많이 받다가 해당기간 이후부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식으로, 초기 일정기간은 3년, 5년, 7년 또는 10년 중에서 선택 가능

(3) 정기 증가형 : 최초 월수령액은 정액형보다 적게 받지만 3년마다 월수령액이 4.5%씩 증가하여 고령의 나이 때는 정액형보다 더 많이 받는 방식

5. 주택연금을 일시불로 받을 수 있나요?

주택연금을 일시 인출금(주택가격 및 연령에 따라 산정)으로 지급하여 선순위 채권(대출금, 임차보증금 등) 상환이 가능합니다.

6. 주택연금을 받을 수 있는 주택 유형

등기사항증명서상 용도가 주택이어야 합니다.

1) 복합용도주택(등기사항증명서상 "근린생활시설 및 주택", "상가 및 주택" 등으로 표시되고 통상 주택부분 만 별도로 구분 등기가 되지 않은 근린주택, 상가주택, 점포주택 등)은 전체건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2이상인 경우에는 주택연금 대상이 될 수 있습니다.

2) 주택으로 등기되지 않는 "시설"로서 업무시설(오피스텔), 노유자시설(노인복지주택 제외), 상가, 판매 및 영업시설, 숙박시설, 시장 등의 경우에는 주택연금 대상이 될 수 없습니다.

7. 주택연금 세금 혜택

다음과 같은 세제혜택을 드립니다.

1) 근저당설정시 등록세 75% 감면(2024.12.31까지, 주택보유수 및 주택가격에 따라 차등감면 적용)·농특세 면제, 국민주택채권 매입 면제

2) 재산세 25% 감면(2024.12.31.까지, 1가구 1주택인 경우로 한정, 시가표준액 5억원 한도)

3) 연금소득자의 경우에는 주택연금 대출이자비용 소득공제(연간 200만원 한도)

8. 주택연금 신청 방법

주택금융공사에 문의(1688-8114)후 신청해주시기 바랍니다.

9. 주택연금 이용도중 사망하면?

주택소유자가 사망하였을 경우 보증 약정 당시부터 계속 혼인관계에 있는 배우자가 있다면 배우자 앞으로 6개월 이내에 채무인수약정을 하셔야 합니다. 6개월 이내에 배우자 앞으로 채무인수를 완료하지 않거나 부부 모두 사망하셨을 경우 연금 등의 지급이 중단되고 대출금을 상환하여야 합니다.

대출금은 주택의 처분(경매 등)을 통하여 상환하거나 직접상환하실 수 있습니다.

상환하셔야 할 대출금은 주택가격 범위로 한정되므로 대출금액이 주택가격을 초과하여도 상속인(유족)께 부족분을 청구하지 않습니다.

또한 대출금액이 주택가격보다 적은 경우에는 대출금을 상환하고 남은 부분은 상속인(유족)께 상속됩니다.
주택을 처분하지 않고 대출금을 별도의 자금으로 직접 상환하실 경우 근저당권이 말소되므로 담보주택은 상속인께 상속됩니다.

10. 주택연금 이용 도중 이사를 할 수 있나요?

주택연금 이용 중 이사 등으로 거주지를 이전하는 경우, 공사의 담보주택 변경 승인을 받아 담보주택을 기존 거주주택에서 새로운 거주주택으로 변경할 수 있습니다.
이 때, 신규주택의 공시가격등*은 조건변경 승인일을 기준으로 9억원 이하이거나 기존 거주주택(기존주택) 공시가격등*보다 낮거나 같아야 합니다.

* 공시가격이 없는 경우에는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 행정안전부장관이 고시하거나 「지방세법」 제4조에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가격(시가표준액) → 한국부동산원 인터넷 시세 → 국민은행 인터넷 시세 → 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액의 순서로 적용합니다.

※ 일반주택과 노인복지주택 간, 일반주택과 오피스텔 간, 노인복지주택과 오피스텔 간의 담보주택 변경은 허용되지 않습니다.

이사하는 시점에 기존주택과 신규주택의 가격을 각각 평가하며, 평가 결과 담보가치가 증가·동일·감소함에

따라 월지급금이 증가, 동일 또는 감소할 수 있습니다.
다만, 경우에 따라 이사가 불가능할 수 있으며, 담보가치가 증가한 경우에도 주택가격 12억원에 해당하는 월지급금까지만 지급받으실 수 있으므로, 반드시 이사 가능여부 등을 사전에 문의해 주시기 바랍니다.

11. 주택연금 받고 있는 집을 전세로 줘도 되나요?

1) 주택연금 가입 시
주택연금은 해당주택을 실제 거주지로 이용하고 있어야 하므로 집을 전세(또는 월세)로 주고 있는 경우에는 가입할 수 없습니다.
다만, 부부 또는 한 분이 살면서 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고 있는 주택이라면 주택연금에 가입하실 수 있습니다.
또한, 보증금 있는 주택의 경우에는 인출한도를 사용하여 보증금을 반환하는 조건으로 가입하실 수 있습니다.


2) 주택연금 가입 후
주택연금에 가입한 담보주택을 전세(또는 월세)로 줄 수 없습니다.

다만, 부부 또는 한 분이 살면서 보증금 없는 월세로 주택의 일부에 대해서는 임대할 수 있습니다.

또한, 공사 인터넷 홈페이지에서 공고하는 아래의 사유(이하 “실거주 예외 인정사유”)로 공사의 승인을 받아 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하고 담보주택 전부를 임대하는 것에 대하여 공사의 동의를 받은 경우에는 보증금 없는 월세로 주택의 전부에 대해서 임대할 수 있습니다.

<실거주 예외 인정사유>
① 질병치료, 심신요양 등을 위하여 병원, 요양시설 등에 입원(소)
② 자녀 등의 봉양의 받기 위하여 다른 주택 등에 장기체류
③ 관공서에 의한 격리, 수용, 수감 등
④ 기타 개인적인 특별한 사정 등을 감안하여 공사가 인정한 경우 등

12. 주택연금 예상 수령액 조회

주택공사 링크

13. 주택 가격은 어떻게 평가되나요?

주택연금 담보대상주택의 가격평가는

① 한국부동산원의 인터넷 시세
② 국민은행의 인터넷 시세
③ 공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액)
④ 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용합니다.

다만, 고객이 요구하는 경우에는 감정평가액을 우선 적용하며, 감정평가비용은 고객이 부담합니다.

위의 방법으로 평가한 주택가격이 시가 12억원을 초과하는 경우에는 담보주택의 가격을 12억원으로 봅니다.

14. 주택연금 가입 비용 예시

주택가격 6억원(공시가격 4.2억원), 1가구 1주택자이고, 60세이신 분이 주택연금에 가입하셨을 경우 아래의 가입비용이 발생합니다.

  - 법무사 비용: 최대 330,000원
  - 등록면허세 및 지방교육세:
    ① 1가구 1주택이고 공시가격 5억원 이하인 경우
      (1) 최초보증기한이 도달하는 해의 예상주택가격 선택시 : 923,400원
      (2) 보증금액 X 120% 선택시 : 1,847,400원
    ② ①이외인 경우
      (1) 최초보증기한이 도달하는 해의 예상주택가격 선택시 : 993,600원
      (2) 보증금액 X 120% 선택시 : 4,689,600원
  - 대출기관 인지세: 약 75,000원
  - 주택 감정평가수수료: 약 734,800원

  ※ 한국감정원 인터넷시세 또는 KB국민은행 인터넷 시세가 있는 주택의 경우에는 감정평가수수료가 발생하지 않습니다.

15. 주택연금 취급 금융기관은 어디인가요?

현재 아래의 총 16개 금융기관에서 주택연금을 취급하고 있습니다.

(13개 은행) 국민은행, 기업은행, 농협은행, 수협은행, 신한은행, 우리은행, KEB하나은행, 광주은행, BNK경남은행, 대구은행, BNK부산은행, 전북은행, 제주은행
(2개 보험사) 교보생명, 흥국생명
(1개 상호금융) 농협상호금융(지역 농·축협)

※ 「내집연금」 3종세트는 ‘16.4.25 기준 보험사에서는 취급 불가

16. 주택연금 신청 시 준비 서류

(공통서류) 주민등록 등본 2부, 전입세대 열람표 1부,
(저당권방식) 인감증명서 2부(공동소유인 경우 각각), 가족관계 증명서 1부, 등기권리증 원본
(신탁방식) 인감증명서 2부(공동소유인 경우 각각), 가족관계 증명서 1부(배우자있는 경우 각각), 등기권리증 원본, 지방세납세증명서

* 배우자가 세대를 달리할 경우 배우자의 주민등록등본도 추가로 제출하셔야 합니다.
* 주민등록등본상 주소와 담보주택의 주소가 다를 경우 주민등록초본도 제출하셔야 합니다.
* 주택연금을 신청하기 위하여 공사를 방문하실 때에는 신분증을 지참하셔야 합니다.

17. 주택연금 가입 불가 유형

<아래와 같은 경우는 주택연금 가입이 불가능합니다>
① 주거목적이 아닌 오피스텔, 상가, 판매 및 영업시설, 전답
② 자녀, 형제 등 제3자가 소유한 주택
③ 기타 부동산(전·답·임야·나대지·잡종지 등) 또는 분양권
④ 등기되지 않거나 대지와 건물 소유자가 다른 주택
⑤ 경매, 압류, 가압류, 가처분 등 권리침해가 있는 주택
⑥ 본인 및 배우자가 모두 외국인인 경우

18. 공무원연금을 받고 있는데 주택연금에 가입 가능한가요?

공무원연금 등 공적연금을 받고 계신 경우에도 주택연금을 이용하실 수 있습니다.

ㅇ 주택연금은 특별한 소득이 있더라도 노후생활에 필요한 자금을 지원해 주는데 의의가 있기 때문입니다.

□ 또한 주택연금은 매월 지급받는 연금이지만 실제로는 주택을 담보로 한 대출이기 때문에 주택연금의 월지급금은 소득에 포함되지 않습니다.

ㅇ 주택연금 월지급금은 소득에 포함되지 않기 때문에 주택연금에 가입하는 경우에도 기초노령연금 등 공적연금 수령에는 전혀 불이익이 발생하지 않습니다.

19. 주택연금을 받고 있는데 추가로 주택을 사도 되나요?

주택연금(우대형 주택연금 제외) 가입 후 주택을 추가로 취득 가능합니다.

ㅇ 주택연금은 가입 시 보유주택수(공시가격등 9억이하)를 확인하고 있으며, 가입 이후 추가로 취득한 주택에 대하여는 제한하지 않습니다.
ㅇ 다만, 우대형 주택연금은 정부의 재정 지원이 전제된 상품으로 가입자의 도덕적 해이를 방지하기 위해 가입 후 주택을 추가로 취득하는 것을 금지하고 있습니다.

그럼 내용을 자세하게 살펴보시고 혜택을 받으시길 바랍니다.